Precios de viviendas suben, pero en Miami están disparados

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Los precios de las viviendas han subido en todas partes de los EE.UU., pero el aumento de los precios de las viviendas en Miami se comporta como en ningún otro lado.

Según un estudio recién publicado, los precios de las viviendas en Miami se encuentran entre los más altos del país, con ejemplos muy concretos de viviendas que, en el transcurso de dos o tres años, sin apenas modificaciones han duplicado y hasta triplicado su precio, sobre todo en la zona de Miami Beach.

El alza la achacan obviamente al efecto de la pandemia, con el movimiento hacia Miami de «los ricos» del norte.

El auge del teletrabajo ha movido una gran masa de «tech-boys» hacia Miami; gente que puede pagar por una casa mucho más que su valor real, teniendo siempre en cuenta que una casa similiar así, donde vivían antes podía costarles uno 200 mil más – fácilmente – por lo que, dar 50 mil por encima, para ellos, no representa ningún problema. Aquellos que en California pagaban 4 mil por un 2/2 fácilmente pagarían unos $2 mil 500 por algo similar en Miami.

Vivienda recién vendida por 28 millones de dólares en 830 W. Dilido Drive, Miami Beach

TODAS LAS FOTOS PROPIEDAD DE Todd Michael Glazer

Así lo explica Selma Hepp, economista jefe adjunta de CoreLogic.

Según ella, la culpa de la crisis inmobiliaria se debe a la migración de la riqueza y las expansiones corporativas al sur de Florida durante la pandemia. Tal y como decíamos: «Recién llegados y ejecutivos de empresas, en su mayoría del noreste, cambiaron sus ciudades por restricciones laxas de COVID-19, impuestos más bajos y un clima más cálido.»

“Vimos muchas divisiones de servicios financieros abriendo una oficina en Miami. Mucha de la gente que se mudaba era de mayores ingresos. El mercado de valores iba bien. Tuvimos el aumento de las criptomonedas en 2021”, dijo Hepp.

Y si bien el área metropolitana de Miami anteriormente tuvo uno de los crecimientos de precios de venta de viviendas promedio más altos del país antes, “la diferencia esta vez es que el auge de la última vez lo trajeron las hipotecas de tasa ajustable, los préstamos de alto riesgo y la inversión internacional”.

Según el informe CoreLogic de enero de 2023 de U.S. Home Price Insights publicado el pasado martes, el área metropolitana de Miami tuvo un precio medio de venta de viviendas de $605,303 en noviembre de 2022, un 23% más que los $490,633 en noviembre de 2021. CoreLogic clasificó los cambios de precios de venta promedio anuales para las 20 áreas metropolitanas más grandes de EE. UU. El informe combina los precios de venta de viviendas unifamiliares y condominios según los datos del Servicio de Listado Múltiple.

Este crecimiento de Miami es el tercer crecimiento anual más alto del país, solo por detrás del área metropolitana de Punta Gorda y Naples.

O sea, la Florida tiene los 3 puntos «más calientes» en cuanto al alza de los precios de las viviendas.

Punta Gorda encabezó la lista con un crecimiento medio del precio de la vivienda del 27 %, a $379 675 en noviembre de 2022 desde $298 000 en noviembre de 2021. Náples, por su parte, experimentó un crecimiento medio del precio de la vivienda del 26 % en ese mismo período, de $605 667 a $765 914.

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De modo general, el valor de las viviendas en Florida se disparó durante la pandemia, con los precios de las viviendas alcanzando máximos históricos hasta hace unos meses.

Florida es uno de los 23 estados donde el valor de las viviendas aumentó más rápido que el promedio durante la pandemia de COVID-19. La casa típica en el estado valía $290,700 en 2021, en comparación con $245,100 en 2019. El aumento del 18,6 % se ubica como el 17 más alto entre los estados.

A nivel nacional, el valor promedio de la vivienda aumentó un 17 % entre 2019 y 2021, según datos de las Encuestas sobre la comunidad estadounidense de 2021 y 2019 de la Oficina del Censo de EE. UU.., mientras que durante ese tiempo, los ingresos medios de los hogares crecieron un 6% mucho menos.

Es precisamente esa brecha la que ha hecho que las casas, especialmente en algunas áreas, sean menos asequibles.

Al igual que en todo el país, el crecimiento de los precios del valor de las viviendas superó el crecimiento de los ingresos en Florida, señala por su parte 24/7 Wall Street.

El medio señala que «el hogar típico del estado ganó $63 062 en 2021, solo un 6,5 % más que los $59 227 de 2019, mientras que durante el mismo período, la población de Florida creció un 1,4 %.»

Según Mariya Letdin, profesora de negocios en la Universidad Estatal de Florida, «de cara al futuro, se espera que el crecimiento anual del precio de la vivienda se mantenga estable entre 2023 y 2022». La experta cree que «las tasas de interés, que aumentaron año tras año en 2022, y una posible desaceleración de la migración de riqueza desde Nueva York, Boston y Washington, DC, pueden estabilizar el crecimiento de los precios de las viviendas,» mientras que los expertos en bienes raíces predicen que las condiciones de vivienda del año cambiarán a favor de los inquilinos y compradores, con una caída que se viene avizorando pero que no acaba de llegar nunca.

Todos los datos sobre ingresos, población y valor de la vivienda son estimaciones de un año de la Encuesta sobre la comunidad estadounidense de la Oficina del Censo de EE. UU. de 2019 y 2021.

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