Miami: En el ojo de la tormenta (de la renta)

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Se dijo que los precios del alquiler en Miami y en el sur de la Florida se habían frenado en general pero, no ha sido así.

«Agosto, fue una locura», dijo un desarrollador a The Washington Post

Un artículo publicado por The Washington Post concluye que Miami se convirtió en el centro de la crisis de viviendas de alquiler de Estados Unidos debido a la disponibilidad limitada de terrenos; la alta demanda de los compradores de inversión latinoamericanos y las personas que se mudan para trabajar a distancia. Estas tres condicionantes son las que han provocado que los alquileres en Miami se hayan disparado.

Y no es que se hayan disparado, en tiempo pasado. TWP concluye que «están aumentando los alquileres».

La conclusión de si han aumentado o no tiene como base esta afirmación: las rentas mensuales en el sur de Florida este verano son más del 24 por ciento más altas que hace un año.

Así lo muestran los datos consultados.

El «drama» tiene un ejemplo: la historia de K. Brown, una maestra de inglés de secundaria en las escuelas públicas de Miami-Dade, que alquila un apartamento de una habitación que está a 20 millas de su trabajo en el centro de Miami y por el cual paga $ 1,370 al mes.

Esto es, dice TWP, «aproximadamente la mitad de su salario neto», pero ni siquiera es «su cuarto». K. Brown «comparte su única habitación con su hijo adolescente.»

Y esta, añade TWP, es una historia «feliz», porque K.Brown dice estar agradecida.

¿Agradecida? ¿Por qué? Pues porque las personas que están llegando nuevas al condominio donde ella vive, están firmando nuevos contratos de arrendamiento en el mismo complejo y pagan entre $1,500 y $1,700 por mes.

En los Estados Unidos, explica la nota, «casi el 60 por ciento de los inquilinos enfrentaron aumentos en la renta el año pasado, con aproximadamente un tercio enfrentando aumentos de precios del 10 por ciento o más». La afirmación parte de los datos obtenidos por una encuesta de Freddie Mac publicada en agosto.

La encuesta indica que «solo el 38 por ciento vio un aumento en los salarios, y de ellos, el 32 por ciento dijo que el aumento no es suficiente para cubrir el aumento de la renta.»

Alquileres en el sur de Florida aumentaron un 24,61 % entre julio de 2021 y julio de 2022

«En Miami, el ingreso familiar promedio es de $44,581. Sin embargo, los alquileres en el sur de Florida aumentaron un 24,61 % entre julio de 2021 y julio de 2022, a un promedio de $2841, lo que equivale a $34 092 en un año,» expresa el medio.

Otro encuesta, realizada por RentCafe descubrió que el 97,6 por ciento de los apartamentos en el condado de Miami-Dade están ocupados, y cada apartamento vacante tiene ¡hasta 31 posibles inquilinos intentando alquilarlo!

Y si el alquiler les parece imposible, sepa que es una opción más viable que la compra. Según señala el medio «la compra está fuera de discusión para muchos», ya que «el precio promedio de venta de una casa en Miami es de $600,000.»

Debido a esto, la secretaria de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., Marcia L. Fudge, calificó el pasado mes de junio a Miami como «(la ciudad epicentro de la crisis de la vivienda» en todo los Estados Unidos.

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La maestra dijo a The Washington Post que tiene previsto «encontrar un apartamento de dos habitaciones en Miramar, al norte de la línea del condado de Miami-Dade,» un lugar que muchos hispanos de origen cubano ni siquiera consideran como una opción para ir a vivir, aunque la realidad tal vez los está impulsando a cambiar sus estrategias de alquiler.

Eduardo L. cubano, debió mudarse de lo más cool de Hialeah a otra zona peor, porque donde estaba le subieron la renta primero, $250 dólares; luego, otros $150. Todo eso en el transcurso de un año.

Manuel Enrique, cubano también, dijo a Cuballama Noticias que «tuvo dos opciones» cuando le dijeron que o pagaba $500 más o tenía que mudarse del apartamento que tenía – moderno – en la Pequeña Habana.

«No podía irme lejos de mi trabajo. Así que solo encontré Doral y Miramar. Doral estaba igual de caro y Miramar, trabajo ahí, ni siquiera lo había pensado nunca. ¡Así de malo está Miramar! Justo cuando estaba sin esperanzas me reencontré con una vieja amiga que increíblemente tenía algo barato para ofrecerme,» dijo vía telefónica recientemente.

Sin embargo, la entrevistada por The Washington Post no tiene problemas con Miramar, pero ni siquiera es seguro. Si no encuentra el apartamento de dos cuartos que busca, dice, «considerará mudarse a la costa oeste de Florida o Atlanta.»

“Van a perder a todos los residentes”, señala, con una chispa de esperanza en que aumenten los salarios de los maestros en el sur de la Florida, porque muchos se están yendo de donde tradicionalmente han vivido.

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The Washington Post señala que «la actual crisis de alquileres es producto de varias fuerzas que convergen en Miami,» y cita como incentivo «la falta de impuestos sobre la renta de Florida».

A ellos se unen los que se se mudaron durante la pandemia desde otras partes del país, atraídas por las perspectivas de trabajo remoto.

Mientras tanto, dice el medio, «los costos de construcción aumentan y los precios de los seguros se disparan.»

Construir entonces viviendas para la llamada clase media es casi un desafío.

“Es como si una tormenta perfecta en este momento estuviera ocurriendo en Miami”, dijo Masoud Shojaee, un desarrollador de bienes raíces cuya firma, Shoma Group, ha estado activa en Miami desde la década de 1980 desarrollando todo, desde residencias unifamiliares hasta propiedades comerciales.

La realidad es una: si aumentan los precios de las viviendas en la Florida, los residentes de clase media no pueden quedarse a vivir allí. Al menos se lo cuestionan. Si vale la pena.

Y aunque Masoud Shojaee critica el problema de la renta en Miami, un edificio de apartamentos llamado Shoma Village, construido por su desarrolladora en el barrio latino de Hialeah, ofrece estudios a parir de los $2,060 dólares mensuales.

«La culpa», no es suya, claro. El precio de la tierra aumentó, y el metro cuadrado del edificio costó alrededor de $2,90.

«Los alquileres tienen que cotizarse en torno a la tasa de mercado para permitir que los desarrolladores obtengan decenas de millones de dólares en financiamiento para construir un edificio,» dijo Masoud. Hialeah, que es una ciudad tradicionalmente conformada por gente de clase trabajadora y de ingresos bajos a medios, simplemente no parece ser que será por ahora «la ciudad que progresa» y no parecer ser esa «ciudad» que le pueda prometer millones de ingresos a quien le construya edificios. Porque si el rendimiento es bajo, no aparecerá el prestamista que ponga el dinero para construir.

“Realmente queríamos darle a esa ciudad algo para los [jóvenes adultos], para que se quedaran dentro de la ciudad”, dijo Stephanie Shojaee, esposa de Masoud Shojaee y presidenta de Shoma Group; pero no pudieron cumplir con las espectativas que tenían.

Ian Bruce Eichner, otro desarrollador con historia en Miami, dice que es poco probable que el sector privado encuentre soluciones a la crisis por sí solo.

Hay sitios donde la tierra es más barata, pero la densidad poblacional es baja, y si el prestamista no le ve futuro, «no es necesario ir a la Escuela de Negocios de Harvard para saber que no puede funcionar”, explicó.

Los alquileres están subiendo por todas partes.

¿Disminuirá el valor de la renta y los alquileres en la Florida? Algunos analizan el problema en base a la demanda. Si la demanda por vivir en el sur de la Florida disminuye, los precios disminuirán también pero, la realidad indica que ese interés por vivir en el lugar más cálido del país, no parece disminuir. Algunos, como Ryan Shear, socio gerente de Property Markets Group, creen que eso es poco probable.

“Florida no va a caer”, dijo.

“Sería el primero en decírtelo si lo vieramos. Podemos verlo en primera línea, solo por la cantidad de personas que ingresan al centro de ventas. … [agosto] ha sido una locura. Y simplemente no veo que cambie”, concluyó.

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