Madrid le ha ganado la partida a Miami en el nuevo Barnes City Index 2025, el termómetro anual del mercado inmobiliario de lujo que elabora la firma francesa BARNES. La capital española encabeza la clasificación global de destinos más atractivos para grandes patrimonios, por delante incluso de Dubái y con Miami dentro del “top 5”, lo que deja a Madrid por encima de la ciudad estadounidense en apetito inversor para 2025.
El empuje de Madrid se explica por una combinación poco común en grandes urbes: seguridad jurídica, estabilidad macro relativa en la zona euro, conectividad aérea, oferta cultural y precios todavía competitivos frente a otras capitales europeas. Del lado de Miami, el dinamismo fiscal y el clima proempresa mantienen su atractivo, pero la presión de precios y el coste de vida más elevado empiezan a pesar en el análisis comparado para capital internacional.
Según lo que recoge el estudio, Madrid ofrece una relación riesgo-retorno más equilibrada que Miami para inversión inmobiliaria y de estilo de vida: lidera el ranking de destinos de capital, mantiene costes relativamente contenidos y presenta una base cultural y gastronómica masiva que retroalimenta la demanda. Miami sigue siendo un mercado potente, pero pierde el “photo-finish” frente a Madrid en el tablero global de este año.
El hecho de que haya más demanda internacional y, potencialmente, revalorización de prime y super-prime en 2025, influye en el liderazgo de Madrid, que ofrece rendimientos netos al ofrecer menor coste de vida relativo y una oferta gastronómica y cultural muy densa sostienen la ocupación turística y de media estancia (coliving, serviced apartments). Eso sí: en Miami hay una mayor renta disponible, y esto compensa parte del coste, pues la congestión y la presión de precios en alquiler y servicios elevan el umbral de rentabilidad de nuevos proyectos.
Más allá de la lectura para el inversor: El coste de vida y salarios
De acuerdo con Numbeo (octubre de 2025), el coste mensual sin alquiler se estima en 1.054 € para una persona en Madrid (alquiler medio: 1.324 € para 1 dormitorio en centro) y un salario neto medio de 2.218 €; mientras que en Miami, el gasto mensual sin alquiler asciende a US$ 1.759, con un salario neto medio de US$ 4.230 y alquiler medio de US$ 2.890 por un 1 dormitorio en el centro. Es decir, Miami paga más, pero también cuesta sustancialmente más vivir.
La profundidad gastronómica es otro diferencial. Tripadvisor lista más de 10.000 restaurantes en Madrid, un ecosistema que alimenta turismo, lifestyle e inversión en retail y hospitality. Miami, por su parte, supera las 5.000 opciones en la propia plataforma, con gran peso de la cocina latinoamericana y de autor.
La congestión urbana impacta la productividad y los costes de operación. Según el TomTom Traffic Index 2024, Madrid registra 24:44 minutos para recorrer 10 km en el área central. En Miami, medios locales citando TomTom reportan que los conductores pierden de media 6,1 días al año en hora punta, uno de los peores registros de EE. UU., con una tendencia al alza.
La pregunta de fondo y un mercado en la mira: ¿dónde vivirían e invertirían mejor los cubanos?
La comparación Madrid–Miami no es solo un “ranking”; para la diáspora cubana es una decisión vital: ¿dónde rinde más el dinero, dónde es más fácil emprender, y qué tan lejos está la primera inversión inmobiliaria?
En las últimas semanas, medios dirigidos a la comunidad cubana han puesto bajo la lupa el costo de vida y las tensiones habitacionales en ambos lados del Atlántico. Un reportaje reciente describe paralelismos inquietantes: en Miami falta vivienda asequible y el “ingreso de supervivencia” anual ronda los 42.000 USD; en España, una porción significativa de hogares dice llegar con dificultad a fin de mes por alquileres y gastos básicos en alza.
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¿Cuántos cubanos podrían invertir? No existe un censo mundial de “inversores cubanos”. A falta de un registro, lo más honesto es medir el potencial con umbrales de entrada típicos:
- Miami (vivienda): el down payment mediano fue 86.125 USD (≈20 % del precio) a fines de 2024, según Axios; con tipos cercanos al 7 %, muchos compradores buscan aportar 20 % para evitar el PMI. Eso sitúa el ticket de entrada realista entre 85.000 y 130.000 USD para condominios promedio; casas unifamiliares medianas están mucho más arriba (precio mediano 655.000 USD en agosto de 2025).
- Madrid (vivienda): la banca suele pedir 20 % de entrada a residentes y 30 % a no residentes; además, impuestos y gastos suman ≈10–12 % del precio (ITP, notaría, registro, gestoría). En la práctica, un comprador no residente necesita ≈40 % del precio en efectivo. Para un piso de 400.000 € eso implica 120.000 € de entrada + 40–48 k€ en costes. Madrid aplica un ITP del 6 % en segunda mano (comparativamente bajo), indica Investropa.
Con esos umbrales, el “universo de inversores potenciales” se reduce a quienes acumulan 80–130 k USD/€ líquidos (o acceso a financiación equivalente). ¿Cuántos cubanos cumplen eso? Los datos públicos fidedignos no lo desglosan. Esto es lo que sí sabemos:
- La población de origen cubano en EE. UU. rondaba 2,4 millones en 2021 (Pew). Estimaciones no oficiales del Pew Research Center, elevan la cifra total (nativos + inmigrantes) a cerca de 2,9 millones en 2024, pero esas cifras compiladas en Wikipedia no sustituyen a fuentes primarias.
- En España, la comunidad cubana crece con fuerza; el INE reporta aumentos récord de población extranjera y nacionalizaciones (Venezuela lidera, pero Cuba figura entre los flujos en alza). A 1 de julio de 2025, España alcanzó 49,3 M de habitantes con 9,7 M nacidos en el extranjero.
Con esas piezas, una estimación prudente para “cuántos podrían invertir” dependerá menos del pasaporte y más de ingresos estables, ahorro disponible y tolerancia al riesgo. Si usas como filtro hogares con ahorro/ayuda familiar de ≥ 100 k (común en primeras compras de Miami y frecuentes entre no residentes en Madrid), el grupo elegible es una minoría de la diáspora; pero es no trivial en plazas como el sur de Florida—donde se concentra más de la mitad de los inmigrantes cubanos en EE. UU.—y en Madrid, con creciente llegada de latinoamericanos con doble nacionalidad española que sí acceden a hipotecas del 80 % (requisito más laxo que para no residentes).
Tal vez por eso dicen que el drama cubano no le importa a nadie: porque no hay fuerza económica detrás interesada y porque en Cuba, no hay un recurso en el cual invertir tampoco; pero ya hablaremos sobre eso.
¿Y los cubanos “con ganas” de mover capital fuera de la isla?
El interés por diversificar fuera de Cuba se ha visto avivado por la inseguridad jurídica en la isla y por confiscaciones/cerrazones regulatorias reportadas de forma intermitente; pero no hay series oficiales confiables que cuantifiquen pérdidas de “inversores privados” o su trasvase hacia Madrid/Miami. Lo verificable—y relevante para tu nota—es que el costo de entrada hoy favorece a quien pueda:
- Asegurar liquidez inicial (≈20 % + costes en Madrid para residentes; ≈30 % + costes si eres no residente; ≈20 % en Miami).
- Demostrar ingresos (DTI ≤ 35 % típico en España).
Entonces, ¿dónde vivirían mejor los cubanos? La respuesta a esto puede anclar en tres ejes:
- Costo de acceso a vivienda: Miami exige menos coste fiscal inicial, pero precios base más altos; Madrid requiere más liquidez al arrancar si no eres residente.
- Renta disponible y servicios: España ofrece sanidad pública y transporte más barato; Miami ofrece mayor dinamismo laboral pero presión por vivienda y auto. La crónica de Cuballama resume bien esa “tensión de fin de mes” en ambos.
- Vías legales/fiscales: la nacionalidad española por descendencia y regímenes como Ley Beckham (para perfiles muy concretos) inclinan la balanza para parte de la diáspora con pasaporte UE, reduciendo requisitos de entrada y fiscalidad.
En síntesis: no hay un número único de “inversores cubanos” en el mundo, pero el pool efectivo se entiende mirando tickets de entrada: ≈85–130 k USD en Miami y ≈120–170 k € en Madrid (no residente) para compras medias. A partir de ahí, la decisión “Madrid vs. Miami” depende de liquidez, estatus migratorio y el tipo de vida que se busque.
Aquí es donde sí no se puede invertir: en Cuba
Aunque en 2014–2016 el deshielo de la era Obama abrió expectativas de negocios y normalización con la isla, la realidad doméstica cubana —marco jurídico discrecional, inseguridad de la propiedad y aplicación opaca de la ley— ha demostrado ser un cortafuegos para el capital privado.
El caso de Frank Cuspinera, empresario detrás de Diplomarket, el apodado “Costco cubano”, ilustra los riesgos: fue detenido en 2024–2025, denunció confiscaciones y tratos abusivos desde prisión y, a la fecha, medios independientes reportan que ni a él ni a socios les han devuelto lo incautado.
Es decir, más que las políticas de acercamiento de EE. UU., lo que ha hecho naufragar a muchos proyectos es el «bloqueo interno»: potestades estatales amplísimas, falta de garantías y un sistema sancionador que puede virar contra el inversor de un día para otro.
A esa inseguridad jurídica se suman pérdidas “silenciosas” por trabas burocráticas, controles de importación y una crisis eléctrica crónica que arruina inventarios y operaciones.
En 2025, Cuba sufrió al menos cuatro apagones nacionales (el cuarto y quinto en menos de un año), con millones de personas a oscuras y jornadas de 16+ horas sin servicio en muchas provincias; un sistema eléctrico con capacidad efectiva muy por debajo de la demanda y colapsos repetidos convierten en ruleta la cadena de frío, el comercio minorista y cualquier actividad intensiva en energía.
Para cubanos que probaron invertir “de regreso” —y para parte de la diáspora— la conclusión es dura: la isla no ofrece hoy condiciones mínimas de resguardo patrimonial ni de operación estable.
De ahí que muchos miren Madrid o Miami como plazas de reubicación de capital, y dónde más se habla el español en el llamado «Primer Mundo»: no por rentabilidades extraordinarias, sino por seguridad jurídica y previsibilidad básicas que, en Cuba, siguen ausentes.
