La entrada en vigor de la Ley 187 de la Vivienda, publicada el 14 de octubre en la Gaceta Oficial, vuelve a poner sobre la mesa esta preocupación entre los cubanos que viven fuera de la Isla y conservan propiedades allí.
La norma, acompañada por el Decreto 176, comenzará a aplicarse el 21 de octubre y establece nuevas reglas sobre convivencia, propiedad, herencia y transmisión de inmuebles.
Uno de los puntos más importantes es que emigrar ya no constituye por sí mismo una causa para perder una vivienda. La legislación reconoce la continuidad de los derechos de los propietarios que establecen su residencia en otro país. Sin embargo, esto no implica recuperar automáticamente inmuebles que fueron confiscados, adjudicados o transferidos bajo leyes anteriores.
Tampoco basta con permanecer cinco años en una vivienda para convertirse en propietario. La normativa contempla algunos casos antiguos en los que determinados familiares de personas declaradas emigradas pueden ser reconocidos como ocupantes legítimos, pero se trata de situaciones vinculadas a ocupaciones anteriores al 1 de enero de 1985.
Ese reconocimiento está condicionado a varios requisitos. Entre ellos, figuran el parentesco con el antiguo titular, haber residido en el inmueble durante al menos cinco años antes de su salida de Cuba y no disponer de otra vivienda. Además, ser reconocido como ocupante legítimo no supone que la propiedad pase automáticamente a su nombre.
La ley establece también un plazo de cinco años, contado desde su entrada en vigor, para que determinados ocupantes legítimos, usufructuarios onerosos, adquirentes y arrendatarios puedan solicitar la transferencia de la vivienda. Si no realizan el trámite dentro de ese período, el derecho caduca y permanecen como arrendatarios de una vivienda estatal.
Para los propietarios que viven en el extranjero existe otra posibilidad: formalizar el uso de la vivienda mediante un contrato de comodato. Esta figura permite autorizar gratuitamente a otra persona a utilizar el inmueble sin transferirle la propiedad. El acuerdo debe hacerse mediante escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles.
La nueva normativa también regula qué ocurre cuando el dueño quiere que un conviviente abandone la casa. El propietario puede poner fin a esa convivencia y acudir a la Dirección Municipal de la Vivienda si la persona se niega a salir. En los casos en que proceda la reclamación, puede establecerse un plazo de 30 días naturales para abandonar el inmueble.
No obstante, existen excepciones. Determinados familiares, adultos mayores vulnerables, personas sin otra vivienda y quienes tengan reconocido judicialmente un derecho de habitación pueden contar con protección para continuar residiendo en el lugar. Tener ese derecho de permanencia, sin embargo, no equivale a ser propietario.
La situación cambia nuevamente cuando fallece el titular. La Ley 187 mantiene la transmisión de las viviendas por herencia y permite formalizar la adjudicación ante notario cuando los herederos llegan a un acuerdo. Si existe conflicto, el asunto debe resolverse judicialmente.
Cuando una persona muere sin herederos ni legatarios y el inmueble continúa ocupado, la vivienda puede pasar al Estado después de dos años. En determinadas circunstancias, quienes hayan vivido allí con autorización del fallecido durante al menos cinco años podrían solicitar adquirirla. Incluso otros ocupantes podrían acceder a una transferencia mediante pago si existen circunstancias justificadas y no poseen otra vivienda.
La existencia de herederos legales, por tanto, resulta determinante y puede impedir que un ocupante desplace sus derechos.
La legislación también modifica las condiciones para determinadas operaciones inmobiliarias. Las compraventas deben formalizarse mediante escritura pública ante notario y el inmueble debe estar inscrito en el Registro Central de la Propiedad. El vendedor tiene que acreditar además el cumplimiento de sus obligaciones tributarias y la liquidación de las deudas relacionadas con la vivienda. Los pagos deben realizarse mediante los mecanismos autorizados por la legislación bancaria y no en efectivo.
Si el propietario reside fuera de Cuba y utiliza un representante para efectuar una operación, también tendrá que cumplir las formalidades correspondientes a los poderes notariales y su reconocimiento.
Otro cambio relevante es que las personas naturales pueden tener hasta dos viviendas, además de una casa de descanso o veraneo que figure como tal en su título. Si se determina que una adquisición supera el límite establecido, las autoridades pueden disponer la pérdida de la última vivienda adquirida siguiendo el procedimiento correspondiente.
La Ley 187 permite igualmente arrendar una vivienda completa, habitaciones o determinados espacios. Los contratos deben establecer aspectos como duración, precio y obligaciones de las partes. El subarrendamiento requiere autorización del propietario.
Para quienes viven fuera del país, esta diferencia resulta importante: no es lo mismo dejar gratuitamente una casa al cuidado de un familiar que establecer un contrato de alquiler. Cada modalidad genera derechos y obligaciones distintos y está sujeta a las regulaciones administrativas y fiscales correspondientes.
Los propietarios de apartamentos en edificios multifamiliares tampoco quedan al margen. El Decreto 177 establece obligaciones relacionadas con las juntas de administración y los gastos comunes, entre ellos limpieza, conservación, servicios colectivos y mantenimiento. Estas contribuciones pueden mantenerse aunque el inmueble permanezca vacío o esté ocupado por un familiar.
Ante este nuevo escenario, la situación documental de cada vivienda adquiere especial importancia. Los propietarios que residen en el extranjero deberían comprobar que su título coincida con la inscripción registral y revisar si existen copropietarios, usufructos, derechos de habitación, posibles herederos o expedientes administrativos pendientes.
También resulta fundamental conocer bajo qué condición permanece una persona en el inmueble, ya sea como conviviente, cuidador autorizado, arrendatario, comodatario u usufructuario.
La Ley 187 no establece que los cubanos que viven fuera de la Isla pierdan automáticamente sus viviendas ni que un cuidador pueda convertirse en dueño simplemente por el paso del tiempo. Sin embargo, las nuevas disposiciones introducen procedimientos específicos para situaciones antiguas y hacen necesario revisar la documentación y el estatus legal de cada propiedad.
